🏠 Prodaja stanova u izgradnji: Fiskalni račun nije trenutak priznavanja prihoda
📌 Ministarstvo finansija je u mišljenju br. 1906343 2026 1052 004 000 011 004 od 29. aprila 2026. godine pojasnilo pitanje trenutka priznavanja prihoda kod prodaje stanova koji se grade radi dalje prodaje.
🏗️ Prema pravilima MSFI za MSP, prihod od prodaje nepokretnosti priznaje se kada dođe do prenosa značajnih rizika i koristi od vlasništva na kupca, odnosno kada se izvrši primopredaja nepokretnosti.
❗ Samo izdavanje konačnog fiskalnog računa, kao ni naplata celokupne kupoprodajne cene, ne predstavljaju osnov za priznavanje prihoda u računovodstvenom smislu.
📄 U konkretnom slučaju radilo se o situaciji kada je investitor:
🏢 zaključio ugovore sa kupcima stanova pre završetka objekta;
💳 naplatio celokupnu kupoprodajnu cenu;
🧾 izdao konačne fiskalne račune zbog propisa o fiskalizaciji;
🏗️ ali objekat još nije bio završen, nije pribavljena upotrebna dozvola i nije izvršena primopredaja stanova.
⚖️ Ministarstvo finansija je zauzelo stav da u takvoj situaciji nisu ispunjeni uslovi za priznavanje prihoda, jer rizici i koristi povezani sa vlasništvom još nisu preneti na kupca.
➡️ Primljena sredstva do momenta primopredaje ne predstavljaju prihod, već se evidentiraju kao obaveza po osnovu primljenih avansa.
📊 Troškovi izgradnje nepokretnosti do momenta prodaje ostaju evidentirani kao zalihe (nedovršena proizvodnja), a priznaju se kao rashod tek u periodu kada se prizna povezani prihod.
✅ Zaključak:
Kod prodaje stanova u izgradnji, računovodstveni trenutak priznavanja prihoda nije vezan za datum izdavanja fiskalnog računa, već za trenutak kada kupcu budu preneti rizici i koristi od vlasništva – najčešće kroz izvršenu primopredaju.
📌 Važno je razlikovati poreske obaveze po osnovu fiskalizacije i PDV-a od pravila priznavanja prihoda prema računovodstvenim standardima.